Hypotéka pre živnostníkov: Čím sa líši a ako ju získať?

|

hypoteka pre živnostníka

Má to živnostník pri žiadosti o hypotéku naozaj ťažšie? Podľa čoho posudzujú banky poskytnutie hypotéky pre živnostníka? A na čo všetko by ste sa predtým mali pripraviť?

Hypotéka a živnostník je spojenie, ktoré viacerých straší. Avšak získať ju ako živnostník dnes nemusí byť tak náročné. Prečítajte si o všetkom, čo ako živnostník pre získanie hypotéky potrebujete.

Žiadosť o hypotéku pre živnostníka: Aký je rozdiel medzi živnosťou a TPP?

Banky pri žiadosti o hypotéku vždy posudzujú niekoľko základných faktorov, a to bez ohľadu na to, či máte trvalý pracovný pomer alebo živnosť. Ide o rovnaký hypotekárny produkt, ktorý sa v podstate nelíši. Dôležité sú základné ukazovatele a požiadavky, ktoré musí živnostník pri žiadosti o hypotéku splniť. 

Ide o podmienky ako: 

  • dobrá platobná disciplína v centrálnom úverovom registri,
  • podiel výšky úveru k cene nehnuteľnosti (LTV),
  • celková zadlženosť žiadateľa nepresahuje 8-násobok jeho ročných príjmov (DTI),
  • výška maximálnej splatnosti a podobne.

Či banka poskytne hypotéku pre živnostníka závisí aj od ďalších faktorov. Oblasti, ktoré banky posudzujú odlišne podľa toho, či ste zamestnanec alebo živnostník, sa líšia. Navyše sa riadia metodikou bánk, ktoré tieto podmienky môžu časom meniť, pravdepodobne však v prospech živnostníkov. 

Odlišne posudzujú napríklad: 

  • výšku príjmov,
  • dĺžku podnikania,
  • potrebné doklady.

Ak ste živnostník, vaša cesta k hypotéke môže byť v porovnaní so zamestnancom o niečo zložitejšia. Nemusí však ísť o náročné alebo neprekonateľné prekážky. I keď to závisí od viacerých rôznych faktorov, reči o neposkytovaní hypoték živnostníkom už dávno neplatia. Živnostníkov, ktorí žiadajú o hypotéku, v skutočnosti pribúda.

Banky hypotéku pre živnostníka neposkytnú, ak máte stratu a nedoplatky na daniach. Prekážkou je tiež pozastavená alebo ukončená živnosť, prípadne dlhy v Sociálnej či zdravotnej poisťovni. 

Ako dlho musí živnostník podnikať?

V prípade zamestnania viaceré banky posudzujú, či máte pravidelný príjem zo zamestnania aspoň 3 – 6 mesiacov. Teoreticky pritom môžete v niektorých prípadoch požiadať o hypotekárny úver už po skončení 3-mesačnej skúšobnej doby. 

To by však mohlo spôsobiť neposkytnutie toho najlepšieho možného ratingu. Napríklad kvôli nižšiemu platu, a teda výpočtu vyššej úrokovej sadzby. So správnym načasovaním žiadosti o hypotéku vie v oboch prípadoch zamestnancovi aj živnostníkovi spoľahlivo poradiť skúsený finančný sprostredkovateľ.

V prípade hypotéky pre živnostníka je potrebné v podmienkach banky sledovať, či vyžadujú minimálnu dĺžku podnikania. Okrem toho je vo väčšine prípadov možné o hypotéku požiadať až po uzatvorení účtovného obdobia, čo býva spravidla 1 kalendárny rok. Niektorým bankám stačí 6 mesiacov v účtovnom období, iným až 24 mesiacov. To si každá banka určuje sama a odvíja sa to od jej celkového prístupu k živnostníkom ako klientely. 

Tiež sa to môže priamo odvíjať od formy podnikania, a teda tieto podmienky sú odlišné pre živnostníka a pre majiteľa s.r.o. Ak ste napríklad začali podnikať v novembri 2022 a o hypotéku ako živnostník žiadate v máji 2023, spĺňate síce minimálnu dobu podnikania aspoň 6 mesiacov, ale nie v jednom ukončenom účtovnom období (1 kalendárny rok).

Nedajte sa však odradiť, ak ešte nepodnikáte dostatočne dlho. Berte to ako výhodu a príležitosť na dôkladný prieskum trhu a preverenie všetkých možností. Informujte sa včas a navštívte všetky banky, prípadne sa poraďte s odborníkom. Ten má dostatok skúseností a aktuálny prehľad, vďaka ktorému ušetríte množstvo času a starostí.

Ako sa posudzuje príjem živnostníka?

Pri zamestnancoch si banka overí výšku príjmov žiadateľa o hypotéku prostredníctvom Sociálnej poisťovne. Podľa toho vie, aký čistý príjem žiadateľ má, a na základe toho sa rozhodne, či spĺňa podmienky alebo koľko a za akých podmienok mu požičia. Overenie príjmu kvôli hypotéke pre živnostníka je však pre banku o niečo náročnejšie.

Pri podnikateľovi totiž vymeriavací základ nemusí, na rozdiel od zamestnanca, korešpondovať s jeho tržbami alebo ziskom z podnikania. Pri zamestnancovi sa posudzuje podľa hrubej mzdy. Hlavným dôvodom, prečo banky môžu mať problém s overením reálneho príjmu živnostníka, je daňová optimalizácia

Ide napríklad o uplatnenie paušálnych výdavkov vo výške 60 % zo svojich príjmov, pričom má výdavky len na základné veci ako auto. V prípade s.r.o. môže byť problematickým aj vzťah podnikateľa a firmy, a teda či si len vypláca zisk alebo je vo firme zamestnaný. 

Banka pri hypotéke zamestnancapočíta disponibilný príjem z čistej mzdy, od ktorej sa odpočítava životné minimum, finančný vankúš (40 % z čistej mzdy) a existujúce splátky úverov. Do zvyšku príjmu by sa mala zmestiť mesačná výška splátky nového úveru. Zároveň je potrebné, aby tento príjem odolal takzvanému stres testu. To znamená, že žiadateľ bude schopný splácať úver aj vtedy, keď sa výška úrokovej sadzby zvýši o 2 %. 

Dva spôsoby posudzovania príjmu 

Banky posudzujú príjem živnostníka pomocou dvoch veličín, a teda prostredníctvom obratu a zisku podnikateľa. Získajú tým ekvivalent čistej mzdy, ktorú posudzujú v prípade zamestnancov. Obrat sa počíta konkrétnym % z obratu vydeleného 12-timi mesiacmi. Konkrétna výška % závisí od podmienok bánk. Zisk sa počíta (zisk * podiel na firme)/12. To znamená, že sa vynásobí podielom na firme a vydelí 12-timi. 

Príjem z podnikania v zahraničí je z pohľadu bánk príliš rizikový. V tomto prípade ako živnostník na hypotéku na Slovensku, zatiaľ, príliš nemyslite. Vtedy hypotéku živnostník takmer nemá šancu získať. V porovnaní s tým sú, naopak, lepšie posudzovaní členovia rôznych komôr ako lekári, zubári, daňoví poradcovia a exekútori. V niektorých prípadoch potrebujú napríklad menej dokumentov alebo sa pri nich akceptuje vyššie % z obratu v porovnaní s inými podnikateľmi. 

Výpočet príjmu živnostníka 

V prípade výpočtu príjmov živnostníka (SZČO) kvôli hypotéke živnostníka sa môžu banky líšiť dvomi spôsobmi. Prvým je jednoduchý spôsob výpočtu čistého príjmu cez výsledok hospodárenia. Základ dane sa vtedy zníži o zaplatenú daň a vydelí 12-timi. Ide o základ pred znížením o nezdaniteľnú časť. S presným výpočtom by aj v tomto prípade mal vedieť poradiť finančný sprostredkovateľ alebo zamestnanec banky. 

Niektoré banky príjem pri žiadosti o hypotéku pre živnostníka počítajú druhým spôsobom. V tomto prípade sa nepočíta cez základ dane. Ide o konkrétne % z výšky tržieb. Niektoré banky však používajú oba spôsoby, čo si je potrebné vždy overiť. Banky akceptujú 10 – 60 % z tržby, môže sa to však líšiť podľa výšky ročného obratu alebo paušálnych výdavkov. Tento spôsob môže byť pre viacerých živnostníkov výhodnejší

Pri hypotéke pre živnostníka sa nenechajte odradiť 

Aj spôsob výpočtu príjmu živnostníka je dôvodom, prečo je dôležité porovnať si viac ponúk od rôznych bánk. I keď sa na prvý pohľad môže v niektorých prípadoch zdať, že získanie hypotéky pre živnostníka je náročné, nemusí to tak byť. S pomocou skúseného finančného sprostredkovateľa sa vám to určite podarí a získate tie najvýhodnejšie podmienky.