Prvé bývanie bude pre mladých dostupnejšie. Aké zmeny prinesú hypotéky od októbra 2026?

Kúpa vlastného bývania patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote. Národná banka Slovenska (NBS) preto pravidelne upravuje pravidlá poskytovania hypoték tak, aby chránila finančný trh aj samotných klientov.

Od októbra 2026 prichádza významná zmena v ukazovateli LTV, ktorá môže pomôcť mladým ľuďom pri kúpe prvého bývania. Naopak, prísnejšie podmienky budú platiť pre ľudí, ktorí kupujú už tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť.

Čo presne sa mení a koho sa nové pravidlá dotknú?

Čo je LTV a prečo je dôležité?

LTV (Loan to Value) vyjadruje pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti.

Jednoducho povedané, ukazuje, akú časť ceny nehnuteľnosti vám banka požičia a koľko vlastných zdrojov musíte mať pripravených.

Príklad

Ak stojí byt 200 000 € a banka poskytne hypotéku vo výške 160 000 €, LTV predstavuje 80 %.

To znamená, že kupujúci musí disponovať vlastnými zdrojmi vo výške 40 000 €.

Práve požiadavka na vlastné financie býva pre mnohých mladých ľudí najväčšou prekážkou pri kúpe prvého bývania.

Aké zmeny prinesie október 2026?

NBS plánuje rozdeliť limity LTV podľa typu kupujúceho.

Mladí ľudia kupujúci prvé bývanie

Najväčšou novinkou je zvýšenie maximálneho LTV z 80 % na 90 %.

Táto výhoda sa bude týkať klientov:

• do 35 rokov,
• ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť,
• nevlastnia inú rezidenčnú nehnuteľnosť.

V praxi to znamená, že na kúpu nehnuteľnosti budú potrebovať nižšie vlastné úspory.

Príklad

Pri byte v hodnote 200 000 €:

Dnes

• hypotéka: 160 000 €
• vlastné zdroje: 40 000 €

Po novom

• hypotéka: 180 000 €
• vlastné zdroje: 20 000 €

Rozdiel predstavuje až 20 000 €, ktoré si mladý človek nemusí nasporiť vopred.

Kupujúci tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť

Na druhej strane prichádza sprísnenie pre investorov a ľudí, ktorí už vlastnia viacero nehnuteľností.

Maximálne LTV sa zníži z 80 % na 70 %.

Pri kúpe ďalšej nehnuteľnosti tak bude potrebné financovať väčšiu časť ceny z vlastných zdrojov.

Ostatní klienti

Pre väčšinu žiadateľov o hypotéku sa nič nemení.

Ak kupujete druhú nehnuteľnosť alebo nespĺňate podmienky pre zvýhodnené financovanie prvého bývania, naďalej budú platiť súčasné pravidlá.

Znamená vyššie LTV automaticky schválenú hypotéku?

Nie.

Aj naďalej bude banka posudzovať:

• výšku príjmu,
• existujúce záväzky a úvery,
• schopnosť splácať hypotéku,
• úverovú históriu klienta.

Vyššie LTV pomáha najmä znížiť sumu vlastných úspor potrebných na kúpu nehnuteľnosti. Samotné schválenie hypotéky však bude stále závisieť od bonity klienta.

Pomôžu nové pravidlá mladým ľuďom?

Mnohí mladí ľudia dnes dokážu zvládať mesačnú splátku hypotéky, problémom však býva vytvorenie dostatočnej finančnej rezervy na začiatku.

Práve preto môže zvýšenie limitu na 90 % predstavovať výrazné uľahčenie vstupu do vlastného bývania.

Na druhej strane je dôležité myslieť aj na rezervu pre neočakávané situácie. Vyčerpať všetky úspory na kúpu nehnuteľnosti alebo financovať bývanie bez akejkoľvek finančnej rezervy nemusí byť z dlhodobého hľadiska najbezpečnejšie riešenie.

Ako sa pripraviť na hypotéku už dnes?

Bez ohľadu na pripravované zmeny sa oplatí:

• budovať si finančnú rezervu,
• vyhýbať sa zbytočným spotrebným úverom,
• sledovať svoju úverovú históriu,
• plánovať kúpu nehnuteľnosti s dostatočným predstihom,
• konzultovať možnosti financovania s odborníkom.

Správne nastavenie hypotéky totiž nie je len o tom, koľko vám banka požičia, ale najmä o tom, aby bolo financovanie dlhodobo udržateľné a bezpečné.

Zhrnutie

Od októbra 2026 by mali platiť nové pravidlá LTV, ktoré zvýhodnia mladých ľudí kupujúcich prvé bývanie a zároveň sprísnia podmienky pre kúpu tretej a ďalšej nehnuteľnosti.

Pre prvokupujúcich môže byť najväčším prínosom nižšia potreba vlastných úspor. Napriek tomu zostáva dôležité myslieť na finančnú rezervu a celkovú schopnosť splácať hypotéku aj v budúcnosti.

Autor článku: Alexandra Ilinjová