Stopercentná hypotéka je už dnes predražená, najvýhodnejšie vychádza kombinácia 90 % hypotéky a stavebného úveru
|
Aj keď je stopercentné financovanie kupovanej nehnuteľnosti ešte stále možné, už dnes je finančne výrazne znevýhodnené. Banky totiž na tieto úvery plošne dávajú prirážku v podobe zvýšeného úroku. „Najvýhodnejšie dnes vychádza kombinácia 90 % hypotéky a stavebného úveru. Túto možnosť však môžu ľudia využiť len dva mesiace. Po 30. júni totiž nové pravidlá NBS úvery nad 90 percent ceny nehnuteľnosti zakážu, čo logicky zdraží 90-percentné úvery,“ hovorí obchodný vedúci OVB Allfinanz Slovensko Dávid Jenčík.
90-percentnú hypotéku bez prirážky poskytujú už len dve - tri banky
Stopercentné hypotéky dnes poskytujú banky len vo veľkých mestách na byty. Dôvodom sú spracované cenové mapy a tiež pomerne vysoká istota, že ceny bytov si podržia dlhodobo svoju úroveň. Sprísnením pravidiel poskytovania hypoték, s ktorými prišla Národná banka Slovenska už pred dvoma rokmi a postupne ich sprísňuje, sa však podmienky zmenili. Stopercentné hypotéky poskytujú banky takpovediac „na výnimku“, čo sa prejavilo aj na ich cene. „Preto je dnes výhodnejšie kombinovať 80 % alebo 90 % financovanie a zvyšok si požičať zo stavebnej sporiteľne. Splátka aj preplatenosť sú nižšie. Problémom však je, že 90 % financovanie bez prirážky už na Slovensku poskytujú iba dve až tri banky. Zvyšné dávajú prirážku vo výške 0,4 až 0,6 % k úrokovej sadzbe,“ spresňuje Dávid Jenčík z OVB.
V dnešnej situácii je preto podstatné, skombinovať správnu banku a stavebnú sporiteľňu. „Pri stavebných úveroch je situácia pomerne komplikovaná, keďže existuje veľké množstvo kombinácií naprieč slovenským finančným trhom.“ Na podmienky vplývajú viaceré parametre, napríklad či má človek v danej stavebnej sporiteľni stavebné sporenie, či v minulosti čerpal alebo aktuálne spláca úver, či je slobodný, či má spoludlžníka a podobne. Tieto okolnosti rozhodujú o tom, či sa konkrétnu situáciu oplatí riešiť stavebným úverom alebo medziúverom. Preto je kľúčové urobiť si dôkladný prieskum trhu alebo využiť odborníka na financie, ktorý je nezávislý.
Zdroj: OVB Allfinanz Slovensko
Podmienky sa zasadne sprísnia od 1. júla
Žiadateľ o úver si svoju situáciu môže zásadne vylepšiť druhou nehnuteľnosťou, ktorú dá do zábezpeky banke. Tým sa podstatne znižuje ukazovateľ pomeru úveru k zábezpeke, tzv. LTV (z angličtiny loan to value). „Takéto skúsenosti mám najmä pri mladých ľuďoch, ktorým chcú rodičia pomôcť osamostatniť sa a tak im k založeniu dajú aj vlastnú nehnuteľnosť. Prípadne sa založí iba rodičovská nehnuteľnosť, ak je vyššej hodnoty,“ vysvetľuje Dávid Jenčík a dodáva: „Táto situácia je iba do času, kým sa úver nezníži a bude stačiť kupovaná nehnuteľnosť ako jediná zábezpeka. To zvykne nastať po približne 5 až 8 rokoch.“
Dofinancovanie úverom zo stavebnej sporiteľne je možnosťou, ktorá však končí k 30.6. Národná banka obmedzí od 1.7. celkovú výšku úverov človeka na osemnásobok sumy, ktorú zarobí za 8 rokov. „Ak napríklad zarábate v čistom 1000 € mesačne, za 8 rokov zarobíte 96 000 €, čo je maximálny súčet úverov, ktoré môžete mať. Do tejto sumy sa musia zmestiť hypotéky, stavebné úvery, spotrebné úvery, ale aj prečerpanie úveru. Z úverového limitu kreditnej karty sa do zadlženia počíta 20 percent,“ hovorí Dávid Jenčík z OVB.
„To, že štát obmedzuje nadmerné úverovanie považujem za správne. Preto si myslím, že by mal ľudí viac motivovať k vytváraniu úspor na vlastné bývanie. V opačnom prípade sa môže stať, že nízko príjmové skupiny budú navždy odkázané na celoživotný podnájom. Aj toto sú dôvody, pre ktoré sú mnohí ľudia v západnom svete celý život v podnájme. Zo skúsenosti si dovolím povedať, že kvalitný finančný plán vie aj v takýchto situáciách pomôcť a priniesť vytúžené bývanie,“ vysvetľuje Dávid Jenčík.
V budúcnosti bude bežné, aby si už študenti na VŠ alebo čerstvo zamestnaní absolventi škôl začali šetriť popri dôchodku aj na svoje bývanie. Alebo pokračovať vo finančných produktoch, ktoré im už pred dlhou dobou zriadili rodičia. Preto do budúcnosti bude o to dôležitejšie robiť to, čo naše staré mamy, čiže šetriť deťom na veno. S tým, že moderné „veno“ bude musieť byť efektívnejšie použité ako kedysi.