Vývoj cien nehnuteľností: prečo sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť čo najskôr

Slovenský realitný trh prežíva v tomto roku dramatické zmeny, ktoré výrazne ovplyvňujú každého, kto uvažuje o kúpe nehnuteľnosti. Najnovšie údaje Národnej banky Slovenska aj Štatistického úradu SR jednoznačne potvrdzujú, že ceny nehnuteľností rastú najrýchlejším tempom za posledné dva roky. Aj keď úroky pri hypotékach postupne klesajú, bývanie sa zdražuje oveľa rýchlejším tempom. Pre tých, ktorí plánujú kúpu bytu na hypotéku, preto nemá zmysel čakať. 

Aktuálny vývoj cien nehnuteľností na Slovensku

Vývoj cien nehnuteľností v 1. kvartáli 2025 nepotešil tých, ktorí si chcú kúpiť vlastné bývanie. Podľa údajov Štatistického úradu SR vzrástli ceny nehnuteľností medziročne o 12,2 %, pričom voči záveru minulého roka boli ceny vyššie o 2,1 %. Národná banka Slovenska dokonca ukazuje ešte vyššie tempo rastu voči koncu roka 2024, a to o 4 %.

„Ceny rástli najrýchlejšie za posledné dva roky, prekvapujúco viac zdraželi staršie domy a byty,“ konštatuje Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Staršie nehnuteľnosti (podľa analýzy Štatistického úradu SR sú to nehnuteľnosti staršie ako 3 roky) zdraželi medziročne o 12,4 %, zatiaľ čo novostavby „len“ o 11,2 %. Tento trend je výsledkom odložených nákupov z obdobia 2022 – 2024, keď ľudia vo fáze poklesu čakali na lepšie ceny, a keď sa situácia takto pred rokom otočila, rozhodli sa zaobstarať si nové bývanie. 

Postupne silnejúci dopyt takisto prispel k rastu cien. Podľa NBS, záujem o kúpu bytu na hypotéku totiž stúpol približne za rok viac ako dvojnásobne. Kým úvodom minulého roka poskytli banky hypotéky za 300 miliónov eur, na jeseň to bolo 450 miliónov, v marci už za 555 miliónov a v apríli dokonca žiadatelia čerpali nové hypotéky za 614 miliónov eur. Keď sa k tomu všetkému pridá ešte nedostatok bytov v krajských mestách, rekordne nízka nezamestnanosť a postupne klesajúce úrokové sadzby, niet divu, že ceny nehnuteľností rýchlo rastú. 

Prognózy a trendy pre rok 2025

Po zvyšok roka sa dá očakávať, že ceny nehnuteľností budú ďalej rásť, hoci je možné, že tempo ich zvyšovania sa mierne spomalí. „Naznačuje to aj medzikvartálny rast v tomto roku, ktorý je o tretinu miernejší ako na konci roka 2024,“ hovorí Marián Búlik. Najvýraznejší rast cien sa očakáva v prípade starších a menších bytov v krajských mestách, ktorých je nedostatok, keďže ide o cenovo najdostupnejšie mestské bývanie.

Kto sa pozerá ďalej do budúcnosti, pravdepodobne už zachytil, že vývoj cien ovplyvnia demografické zmeny. Ceny by perspektívne mohli klesnúť, bude to však najskôr o niekoľko desaťročí. Podľa projekcií do roku 2050 klesne na Slovensku počet obyvateľov vo veku 25 – 45 rokov, ktorí si najčastejšie kupujú bývanie, o 450- až 550-tisíc ľudí. V súčasnosti je v tejto vekovej skupine približne 1,45 milióna ľudí a odhady na rok 2050 hovoria o poklese na 900-tisíc až 1 milión osôb. „Na jednej strane to znamená, že dopyt po kúpe vlastného bytu klesne. To však nehrozí v najbližších rokoch, keďže pri aktuálnom počte obyvateľov Slovenska tu chýba až 200-tisíc bytov. A to je obrovský počet, ktorý logicky tlačí na vyššie ceny,“ vysvetľuje Marián Búlik.

Prečo sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť čím skôr

Matematika je jasná: každé odkladanie kúpy bytu znamená, že zaň zaplatíte tisíce eur navyše. Ceny totiž rastú niekoľkonásobne viac ako sa zlacňujú hypotéky. Konkrétne, za posledný rok sa najnižšie úrokové sadzby hypoték znížili o 1,3 percentného bodu (zo 4,5 na 3,2 %), avšak ceny bývania narástli o vyše 12 %. 

Pre ilustráciu: Kto by odložil kúpu bytu do konca tohto roka, tak by pri 150-tisícovej nehnuteľnosti zaplatil o 9- až 12-tisíc eur viac, kým nižší úrok by mu ušetril len približne 400 eur počas trojročnej fixácie hypotéky. 

„Pri rastúcich cenách bývania jednoznačne platí, že nemá zmysel čakať, kým úročenie hypoték dostatočne klesne,“ upozorňuje Marián Búlik. 

Pritom skorý nákup neznamená, že kupujúci prichádza o výhodu z klesajúcich úrokov hypoték. Refixovanie hypotéky – čiže zmena pôvodného úroku na výhodnejší v súčasnej banke – aj refinancovanie hypotéky – čiže prenos úveru do inej banky – sú dnes bežné a niektoré banky sú ochotné odpustiť poplatok za poskytnutie úveru či dokonca financovať zmluvnú pokutu za predčasné splatenie. Preto pri dostatočnom poklese úrokov hypoték nie je problém získať lepšie podmienky. „Vďaka tomu ušetrím prvýkrát, keď sa vďaka skorej kúpe vyhnem drahšiemu bytu, a druhýkrát, keď si zabezpečím lacnejšiu hypotéku po dostatočnom poklese úrokov,“ radí Marián Búlik.

Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti v rastúcom trhu

Pri kúpe nehnuteľnosti v rastúcom trhu je kľúčové zamerať sa na dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Najdôležitejším faktorom zostáva lokalita – nehnuteľnosti v dobre dostupných oblastiach s rozvinutou infraštruktúrou si udržia hodnotu aj pri možných výkyvoch trhu. Najlepšie na tom budú byty v krajských mestách, kde je po bývaní dlhodobo najvyšší dopyt. 

Pri hľadaní bývania je dôležité dobre si vybrať. Predávajúci sa dnes snažia zdvihnúť ceny čo najviac, to však neznamená, že treba okamžite siahnuť po prvom voľnom byte. Naopak, je dobré získať prehľad, porovnávať nehnuteľnosti a skúšať s majiteľmi vyjednávať. Aj dnes sa stáva, že niekto potrebuje predať byt čím skôr, teda bude ochotnejší zľaviť z ceny. 

Najväčšou výzvou je kúpa bytu pre mladých ľudí, ktorým chýbajú vlastné úspory. Banky poskytujú hypotéku bežne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, respektíve pre obmedzený počet klientov maximálne do 90 %. Chýbajúcich 10 – 20 % možno rýchlo dofinancovať využitím záložného práva ďalšej nehnuteľnosti od rodiny. „Zaujímavou možnosťou je využiť výhodné podmienky, ktoré ponúka Štátny fond rozvoja bývania. Ide o úver s úrokom len 1 % ročne do výšky až 180-tisíc eur pri 40-ročnej splatnosti. Úver má však množstvo obmedzení a navyše ho môžu čerpať len mladí ľudia do 3 rokov od sobáša, ktorí spĺňajú príjmový limit,“ vysvetľuje Marián Búlik.

Kto potrebuje bývať, nemá dôvod s kúpou ďalej čakať

Súčasná situácia na realitnom trhu jasne hovorí v prospech skorej kúpy nehnuteľnosti. „Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod čakať, pretože ani klesajúce úroky pri hypotékach nedokážu vykompenzovať stále vyššie ceny bývania,“ zdôrazňuje finančný analytik Marián Búlik. Každý mesiac odkladu totiž môže znamenať tisíce eur navyše, ktoré bude byt či dom stáť. 

Kto chce dobre kúpiť byt, mal by si urobiť prieskum trhu a vybrať hypotéku s najnižšou sadzbou pri 3-ročnej fixácii a ďalšími vhodnými podmienkami podľa finančnej situácie. Lepší a jednoduchší spôsob je osloviť odborníka – finančného sprostredkovateľa – ktorý podmienky v bankách porovná a príde s odporúčaním, kde sa najviac oplatí zobrať hypotéku. 

Autor článku: Ing. Marián Búlik, EFA

Tento materiál neobsahuje ponuku na uzatvorenie konkrétnej zmluvy o poskytnutí finančnej služby a ani nenahrádza povinnosť podriadeného finančného agenta riadne zistiť, zaznamenať a zanalyzovať požiadavky klienta, potreby klienta, jeho znalosti a skúsenosti, finančnú situáciu.